Obsługa notarialna nieruchomości

Akty notarialne i umowy z tytułu obrotu nieruchomościami

Decydując się na zakup lub sprzedaż nieruchomości, zawarcie transakcji w formie aktu notarialnego jest niezbędne dla zachowania jej ważności. .

W zakresie czynności notarialnych związanych z obrotem nieruchomościami notariusz sporządza akty notarialne:

• umowy sprzedaży, darowizny i zamiany nieruchomości,
• umowa najmu okazjonalnego,
• umowy przedwstępne,
• przekształcenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność
• umowy przeniesienia własności,
• umowy zniesienia współwłasności nieruchomości,
• ustanowienie odrębnej własności lokalu,
• umowy o sposobie korzystania ze wspólnych nieruchomości,
• umowy o dożywocie,
• umowy deweloperskie,
• ustanawianie hipotek, służebności lub prawa użytkowania.

Akt notarialny przy transakcji obrotu nieruchomościami

Przygotowanie aktu notarialnego przy czynności prawnej polegającej na sprzedaży, darowiźnie lub zamianie nieruchomości to skomplikowany proces, który wymaga spełnienia określonych formalności. Zarówno nabywca, jak i sprzedający mają swoje obowiązki, ale to właściciel nieruchomości ponosi większy ciężar odpowiedzialności. Jednym z jego zadań jest dostarczenie odpowiednich dokumentów, niezbędnych do bezpiecznego i legalnego zakończenia transakcji. Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, sprzedaż nieruchomości może odbywać się wyłącznie w formie aktu notarialnego. Umowa sprzedaży zawarta w inny sposób nie przenosi prawa własności nieruchomości i jest nieważna, co skutkuje brakiem wpisu w księdze wieczystej. Przed podpisaniem aktu notarialnego konieczne jest przygotowanie kilku określonych dokumentów, ich liczba zależy od rodzaju nieruchomości. Warto skonsultować się z notariuszem, aby uzyskać pełną listę dokumentów wymaganych w konkretnym przypadku.

Sprzedaż mieszkania

Podpisanie aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania jest procesem wymagającym dopełnienia ściśle określonych formalności. Te formalności dotyczą zarówno nabywcy, jak i sprzedającego, ale w przypadku tego drugiego, obowiązków jest znacznie więcej. Kluczowym zadaniem właściciela mieszkania jest dostarczenie odpowiednich dokumentów, które zapewnią bezpieczne finalizowanie transakcji.

Przed podpisaniem aktu notarialnego konieczne jest przygotowanie dokumentów. W przypadku mieszkań na rynku wtórnym, niezbędne dokumenty to m.in. dowód osobisty lub inny dokument tożsamości, księga wieczysta (jeśli istnieje), oraz tytuł własności potwierdzający prawo do nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, konieczne jest zaświadczenie od banku. Dla umów o charakterze lokalowym lub użytkowym, należy dostarczyć numer księgi wieczystej i podstawę nabycia.

Podczas sporządzania aktu notarialnego, notariusz uwzględnia szczegółowy opis nieruchomości, stan prawny i faktyczny, ewentualne obciążenia oraz dane stron umowy. Koszty notarialne zależą od wartości nieruchomości i obejmują podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej.

Warto mieć na uwadze, że oprócz innych niezbędnych dokumentów należy również dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej.

Sprzedaż działki

Podobnie jak w przypadku nieruchomości mieszkalnych, sprzedaż działki, czyli nieruchomości gruntowej, wymaga sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego. Wyjątkiem jest działka rekreacyjna (ROD), dla której umowa może mieć postać pisemną, z koniecznością notarialnego poświadczenia podpisów. Aby proces w kancelarii notarialnej przebiegał sprawnie, istotne jest zebranie wszystkich niezbędnych dokumentów. Warto skonsultować się z notariuszem, aby ustalić, jakie dokładnie dokumenty będą potrzebne i w jakich instytucjach można je uzyskać. Pomimo licznych procedur i formalności, przy starannym przygotowaniu cały proces nie zajmuje dużo czasu. Dzięki dokładnemu przygotowaniu, cała transakcja będzie przebiegać sprawnie i bez niepotrzebnych zawiłości.

Sprzedaż domu

W przypadku sprzedaży domu, czyli zabudowanej nieruchomości gruntowej, wymagania są podobne do tych dotyczących działki niezabudowanej. Oprócz standardowych danych, takich jak dane stron umowy, cena i termin wydania, istnieje potrzeba określenia dodatkowych informacji:

1. Podstawy nabycia – dostarczenie dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do nieruchomości. W zależności od sytuacji może to być wypis z aktu notarialnego, wypis/odpis postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności, o zasiedzeniu, o dziale spadku lub inny dokument. Jeśli nabycie nieruchomości odbywa się przez dziedziczenie, wymagane jest prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia.
2. Aktualny odpis księgi wieczystej.
3. Zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w uproszczonym planie urządzenia lasów lub decyzji zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy o lasach lub o braku takich dokumentów dotyczących nieruchomości.
4. Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określający przeznaczenie gruntu lub zaświadczenie o jego braku. Dodatkowo, informacje o wydanych lub braku wydanych decyzjach o warunkach zabudowy lub decyzjach o lokalizacji inwestycji celu publicznego, a także ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości (jeśli nieruchomość powstała w wyniku podziału).
5. Wypis z rejestru gruntów z klauzulą „Dokument niniejszy przeznaczony jest do dokonywania wpisu w księdze wieczystej”.
6. Wyrys z mapy ewidencyjnej z klauzulą „Dokument niniejszy przeznaczony jest do dokonywania wpisu w księdze wieczystej”, w przypadku niezgodności opisu nieruchomości w księdze wieczystej z opisem w ewidencji gruntów i budynków lub w przypadku odłączenia części nieruchomości do nowej (innej) księgi wieczystej.
7. Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości (jeśli nieruchomość powstała w wyniku podziału).
8. Świadectwo charakterystyki energetycznej.

Darowizna, czyli przepisanie nieruchomości

Czynność darowizny nieruchomości, podobnie jak sprzedaż, musi być udokumentowana w formie aktu notarialnego. Lista niezbędnych dokumentów jest taka sama. Czynność ta wiąże się z koniecznością opłacenia podatku od spadku i darowizn, a nie podatku od czynności cywilnoprawnych. Więcej informacji można znaleźć, dowiadując się więcej na temat przepisywania nieruchomości.

Darowizna działki

Również w przypadku darowizny działki procedury notarialne są podobne, a lista wymaganych dokumentów taka sama jak w przypadku sprzedaży działki. Podatek od czynności cywilnoprawnych jest zastępowany podatkiem od spadku i darowizn, który obciąża osobę obdarowaną. Jego wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa, a w szczególnych przypadkach może być zwolniony.

Więcej informacji na temat darowizny działki u notariusz znajdziesz w odrębnym artykule.

Umowa najmu okazjonalnego

Zgodnie z artykułem 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie. Wszystkie zmiany w umowie również powinny być pisemnie potwierdzone. W odróżnieniu od standardowej umowy najmu, umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony, nie dłużej niż na 10 lat, i musi zawierać wymagane załączniki, z których Załącznik 1, „Oświadczenia Najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia oraz wydania lokalu”, powinien mieć formę aktu notarialnego. Więcej informacji na ten temat można znaleźć, dowiadując się więcej na temat umowy najmu okazjonalnego.

Zamiana nieruchomości

Zamiana nieruchomości to cywilna czynność polegająca na wymianie praw własności do nieruchomości między dwiema osobami. Oznacza to, że jedna osoba przekazuje swoją nieruchomość drugiej osobie, a ta druga osoba przekazuje swoją nieruchomość pierwszej osobie. Zamiana nieruchomości jest prawnie ważna, podobnie jak inne transakcje na rynku nieruchomości i wymaga zawarcia umowy zamiany w formie aktu notarialnego. Ta umowa musi zostać zarejestrowana w księdze wieczystej i jest skuteczna wobec osób trzecich. Zamiana nieruchomości może być korzystniejsza pod względem kosztów niż dwie oddzielne umowy sprzedaży.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

W dniu 28 kwietnia 2023 r. weszły w życie zmiany w Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. 2014 poz. 1200 i późniejsze zmiany) odnośnie transakcji notarialnych związanych z nieruchomościami. Przepisy wskazują, że przy każdej transakcji notarialnej sprzedaży nieruchomości, konieczne jest przedłożenie świadectwa charakterystyki energetycznej. Dokument ten ma na celu dostarczenie informacji dotyczących efektywności energetycznej budynku i jest sporządzany na podstawie oceny energetycznej budynku, polegającej na obliczeniu zapotrzebowania domu na energię potrzebną do: ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody, a także klimatyzacji i oświetlenia.

Sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej zleca:

• właściciel lub zarządca budynku (przy sprzedaży lub najmie),
• osoba mająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (przy sprzedaży lub najmie),
• osoba mająca spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (przy najmie),
• inwestor (przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie).

Taksa notarialna przy transakcjach dotyczących nieruchomości

Pobierana przez notariusza taksa notarialna ustalana jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. W przypadku transakcji dotyczących obrotu nieruchomościami, wysokość taksy notarialnej zależna jest najczęściej od wartości nieruchomości. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy. Prosimy o kontakt z kancelarią notarialną. Bazowe stawki taksy notarialnej wynoszą:

• 100 zł przy wartości nieruchomości do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł w przypadku nieruchomości o wartości powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł w przypadku nieruchomości o wartości powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł w przypadku nieruchomości o wartości powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł w przypadku nieruchomości o wartości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł w przypadku nieruchomości o wartości powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) w przypadku nieruchomości o wartości powyżej 2 000 000 zł.

W przypadku niektórych czynności, takich jak sprzedaż mieszkania, stawka bazowa obniżona jest o połowę, a niekiedy jej wysokość jest ryczałtowa.

Dodatkowo notariusz pobiera opłatę za wypisy w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem VAT.