Darowizna działki

Co to jest umowa darowizny działki?

Kodeks cywilny w Art. 888 określa umowę darowizny jako zobowiązanie darczyńcy do nieodpłatnego świadczenia swoim majątkiem względem obdarowanego.

Art.888.

§1. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

Z zasady darowizna jest czynnością nieodpłatną, w wyniku której darczyńca przenosi własność nieruchomości gruntowej (działki) na obdarowanego nie otrzymując od niego niczego w zamian. Z tego powodu umowy darowizny zawierane są między członkami najbliższej rodziny lub na cele charytatywne – na rzecz fundacji czy kościoła.

Zgodnie z Art. 104 ustawy Prawo o notariacie, notariusz uprawniony jest do sporządzania aktów notarialnych darowizny działek (nieruchomości gruntowych). W przypadku darowizny działki, forma aktu notarialnego jest wymogiem prawnym.

Jak przebiega darowizna działki

Zgodnie z obowiązującym prawem, darowizna działki, czyli nieruchomości gruntowej, wymaga formy aktu notarialnego. Zwykle odbywa się to tak, że klienci w trosce o bezpieczeństwo prawne zwracają się do notariusza z prośbą o przygotowania umowy darowizny nieruchomości na podstawie przedstawionych dokumentów określających stan faktyczny.

W akcie notarialnym umowy notariusz dodaje wniosek do sądu o dokonanie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisów na podstawie zawartej umowy. Wniosek składany jest przez notariusza elektronicznie w dniu zawarcia umowy. Wszystkie dokumenty wraz z wypisem aktu notarialnego są następnie wysyłane przez notariusza do sądu prowadzącego księgę wieczystą.

Obdarowany staje się właścicielem nieruchomości już z chwilą zawarcia umowy u notariusza. Wpis do księgi wieczystej, który następuje w późniejszym czasie, jest tylko tego potwierdzeniem.

Opłaty sądowe przy darowiźnie działki

Wysokość opłat sądowych związanych z darowizną działki wynika z zapisów ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Opłaty inkasuje notariusz podczas czynności sporządzania aktu notarialnego, a wynoszą one:

• 200 zł za dokonanie wpisu własności w księdze wieczystej,
• 100 zł za odłączenie nieruchomości lub jej części i założenie dla niej nowej księgi wieczystej,
• 100 zł za sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej.

Podatki związane z darowizną działki

W myśl przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, darowizna nieruchomości podlega podatkowi, którego wysokość zależna jest od wartości rynkowej działki oraz od stopnia stron darowizny.

Z chwilą podpisania umowy powstaje obowiązek podatkowy obciążający obdarowanego. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości określona przez strony umowy. Jeśli deklarowana wartość darowizny w ocenie urzędu skarbowego jest zaniżona, strony zostają wezwane do jej skorygowania. W przypadku, gdy wartość po korekcie nadal zostaje uznana za zaniżoną, urząd powołuje biegłego w celu określenia wartości rynkowej. Jeśli różnica wartości ustalona przez biegłego przekracza 33%, kosztami ekspertyzy obciążany jest obdarowany.

Podatek od darowizny działki ma charakter progresywny, a jego wysokość zależna jest od stopnie pokrewieństwa stron. Notariusz wyliczając wysokość podatku od darowizny bierze pod uwagę następujące czynniki:

• wartość przedmiotu darowizny,
• przynależność do grupy podatkowej (patrz niżej),
• stawka podatkowa zależna od przynależności do grupy podatkowej i wartości darowizny,
• wysokość kwoty wolnej (patrz niżej).

Grupy podatkowe w podatku od darowizny

Ustawa o podatku od spadków i darowizn ustanawia 3 grupy podatkowe:

• I grupa: małżonek, zstępni (np. syn, córka, wnuki, prawnuki), wstępni (np. matka, ojciec, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie;
• II grupa: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;
• III grupa: inni nabywcy.

Wyróżnia się jeszcze „Grupę 0”, do której przynależność uprawnia do całkowitego zwolnienia z podatku od spadku i darowizn. Ma to miejsce gdy darowizna jest na rzecz małżonka, zstępnego, wstępnego, pasierb, rodzeństwo, ojczym lub macocha. Podstawą prawną zwolnienia jest Art. 4a Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Stawki podatku od darowizny w 2024 roku

Kwotę podatku od darowizny działki wylicza notariusz na podstawie następujących stawek:

Kwoty wolne od podatku od darowizny w 2024 roku

Od dnia 1 lipca 2023 r. podatkowi nie podlega otrzymanie od jednej osoby darowizny o wartości nieprzekraczającej kwoty wolnej od podatku, która wynosi:

• 36 120 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej,
• 27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej,
• 5 733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Jeśli wartość darowizny przekracza kwotę wolną od podatku musisz zawiadomić o tym urząd skarbowy składając odpowiedni formularz SD-Z2 albo SD-3.

Wzór umowy darowizny działki

Zważywszy na wagę czynności, jaką jest darowizna działki, zdecydowanie rekomendujemy zlecenie przygotowania umowy darowizny prawnikowi. Każda spisywana u nas umowa darowizny działki ściśle odpowiada specyfice konkretnej sprawy. Zamieszczony poniżej wzór umowy darowizny działki należy traktować wyłącznie poglądowo.

Darowizna działki rolnej

Oprócz standardowych uregulowań zawartych w Kodeksie Cywilnym, w przypadku darowizna działki rolnej zastosowanie mają przepisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W myśl przepisów, państwo zastrzega sobie prawo do pierwokupu takiej nieruchomości, chyba że darowizna dotyczy najbliższych osób.

Art. 4.

1. Jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku:

1) zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży (…)

– Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości.

USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego

Za osoby bliskie rozumiani są:

• zstępni (np. dzieci, wnuki),
• wstępni (np. rodzice, dziadkowie),
• rodzeństwo,
• dzieci rodzeństwa,
• małżonek,
• osoby przysposabiające i przysposobione oraz
• osoba pozostająca ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

Darowizna działki od rodziców

Czynność darowizny działki na rzecz dzieci podlega zwolnieniu z podatku od spadku i darowizn na podstawie Art. 4a Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Notariusz sporządzając akt notarialny umowy darowizny działki zaznacza, że obdarowany korzysta ze zwolnienia. Zwolnienie nie obejmuje jednak opłat sądowych i taksy notarialnej.

Dokumenty potrzebne do przepisania działki

Stawiając się u notariusza w celu spisania aktu notarialnego umowy darowizny działki, należy przygotować następujące dokumenty i informacje:

• dane osobowe darczyńcy i obdarowanego (imiona i nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu, PESEL, adres zamieszkania);
• numer księgi wieczystej nieruchomości gruntowej;
• określić podstawę nabycia działki, np.:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży lub darowizny,
  • w przypadku spadkobrania – prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia,
  • postanowienie sądu w sprawie o zasiedzenie, dział spadku, zniesienie współwłasności;
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn, stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, jeśli nabycie sprzedawanej działki nastąpiło po 1 stycznia 2007 roku i gdy podstawą nabycia działki jest:
  • spadek lub
  • darowizna lub 
  • nieodpłatne zniesienie współwłasności;
• zaświadczenie o przeznaczeniu działki gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu zaświadczenie o braku planu oraz o tym, iż nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów dla działki;
• wyrys z mapy ewidencyjnej, jeśli nieruchomość jest zabudowana oraz gdy następuje nabycie jednej z kilku działek ujawnionych w tej samej księdze wieczystej;
• jeżeli działka powstała w wyniku podziału i podział ten nie został jeszcze ujawniony w księdze wieczystej, niezbędne będzie przedłożenie wyciągu z wykazu zmian gruntowych, wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla działek powstałych w wyniku podziału oraz ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział – o ile została wydana;
• dowód opłacenia podatku od nieruchomości lub opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu,
• określić wartość rynkową działki (wartość działki może podlegać weryfikacji przez

Ile kosztuje darowizna działki u notariusza w roku 2024?

Zgodnie z obowiązującym na postawie Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej cennikiem notariusza, maksymalne stawki za sporządzenie aktu notarialnego umowy darowizny działki (nieruchomości gruntowej) zależą od wartości działki i wynoszą:

• 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości działki powyżej 2 000 000 zł.

Przykładowo, w przypadku darowizny działki o wartości 200 000 zł maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi 1570 zł. Do tego należy dodać ewentualny podatek od spadku i darowizn oraz opłaty sądowe, zwykle w wysokości 200 zł za dokonanie przez sąd wpisu do księgi wieczystej.

Do kosztu sporządzenia aktu notarialnego należy doliczyć opłatę za wypisy aktu notarialnego zależną od ich liczby i objętości oraz 23% podatku VAT.